案情简介:

2018年8月28日周某与杨某及大理市某地产经纪有限公司三方签署了一份《房屋买卖合同》，合同约定：周某以120万元的价格购买杨某位于大理市某小区的房屋一套；周某需于合同签订当日支付杨某定金30万元，该定金自动转换为购房款；首付款为20万元，该首付款由周某在合同签订后十日内直接支付给杨某；余款70万元在房产过户至周某名下后，由周某办理房产抵押按揭贷款并由银行直接划入杨某账户；由杨某自行解除房产抵押并配合周某过户。

合同签订后，周某于2018年8月29日将30万元定金通过建设银行转给了杨某，后又于2018年9月8日将首付款20万元以同样方式支付给了杨某。后杨某于2018年11月30日将房屋交付给周某，双方办理了交接手续。周某接房后对房屋进行了装修并入住。但杨某却未按约定办理房产解押及过户等手续。经周某及中介公司多次催促未果。

为了帮助杨某尽快向银行赎回产权证，实现周某过户的目的，周某、杨某及大理市某房地产经纪有限公司经充分协商后于2020年3月26日签署了一份《房屋买卖合同补充协议》，约定：周某在原首付款50万的基础上再向杨某支付10万元购房款，费用用于杨某向银行赎房产证，该笔款项和首付款在结算总房款中一并予以抵扣。杨某在拿到产权证后三个工作日内协助周某办理过户手续，周某在变更产权证当日起两个月内将尾款60万元结清给杨某；杨某应在此协议签订后两个月内（即2020年5月26日前）将房产证从银行赎回；若杨某未按协议约定日期办理过户手续，则需赔偿承担周某相关损失。补充协议签订后，周某于2020年3月26日将10万元费用通过建设银行转给杨某，但杨某却未按约定将产权证从银行赎回并办理产权过户手续。经周某了解，杨某目前经济状况很差，其确实无力赎回产权证，周某面临无法实现过户的问题。

律师办案思路：

本案周某委托了云南天外天（大理）律师事务所的杨春燕律师作为其代理人办理案件。杨春燕律师向周某了解了详细的案件情况后做了以下几点思考：第一，周某前期已经将购房款总额的一半计60万支付给了杨某，但是杨某未用上述款项向银行涤除房产抵押，本案在起诉之前因房产尚在银行抵押故无过户条件；第二，本案杨某经济状况非常差，假如解除合同并要求杨某退回购房款则周某的诉求可能存在无法执行的后果；第三，假如再次筹钱给杨某让其赎回房产证再行过户，因已有前车之鉴故非明智之举；第四，据了解本案杨某有很多的债权人，避免争议房产在此期间被杨某处置必须尽快着手诉讼并申请对房产进行保全；第五，本案中房产的抵押权人应该作为诉讼参与人参与诉讼，由周某代杨某向银行偿还剩余按揭贷款以涤除房产抵押并实现过户目的。杨春燕律师理清案件思路后，开始着手处理案件。首先，以周某作为原告、杨某作为被告、中国农业银行股份有限公司大理某支行作为第三人及时向大理市人民法院提起诉讼；其次，及时向大理市人民法院提出申请并将杨某的房产进行保全。

法院处理结果：

本案经大理市人民法院调解并达成调解协议：一、由周某代杨某偿还所欠中国农业银行股份有限公司大理某支行贷款本金共计38万元以涤除涉案房产所设立的抵押；二、由杨某在涉案房产抵押权涤除后30日内配合周某办理房产过户登记手续；三、由周某在案涉房产过户登记手续办理完毕四个月内支付杨某尾款25万。基于多方面考虑，本案周某在杨某自动履行期届满后向法院申请了强制执行，最终该房产成功过户至周某名下实现了诉讼目的。

律师办案心得：

本案是购房者存在瑕疵交易行为引发的一个诉讼案件，作为律师第一步必须要有目的的全面了解案件情况，针对案件情况结合实际办案经验给出诉讼方案。第一，作为律师首先必须要让委托人明白她自己在交易过程中存在的一些无法弥补的过程行为，比如为了交易安全正常情况下过户之前购房款应该存放在资金监管账户由第三方代为监管，直接将房款交付对方的行为造成购房者非常被动，故在无法弥补这些过程行为的情况下我们只能采取减少损失的一些方案。第二，律师制定的方案必须尽量考虑全面，不仅考虑诉讼问题还要兼顾执行。按照合同相对性原则，本案作为第三人的中国农业银行股份有限公司大理某支行正常情况下不受双方签署的《房屋买卖合同》的约束，但是考虑到我们诉求的可操作性，故我们将之列为第三人参与诉讼。第三，本案在时间上是非常紧迫的，因被告经济状况不佳可能存在一房多卖或被第三方抢先保全房产的情况，假如出现这些情况则原告的诉求可能将无法实现。故本案律师在接到案件后当晚就将相关文书制作完毕第二天便向人民法院起诉同时提交了财产保全的申请，后来确实映证了案件最终得以执行得益于我方是该房产的首封家。第四，调解方案中虽然被告有自动履行期，但是双方自行过户存在解封的问题，房产解封与过户之间存在空挡期，假如在此期间被告方将房产再次出售，则我们所有的努力将白费。故考虑到过户的安全问题，律师思虑再三后建议原告直接申请法院强制执行。本案最终原告方在未申请解封的情况下由法院直接强制执行将房产过户至原告的名下而实现了诉讼目的。

总之，本案看似为一个普通的案件，但是在办理过程中存在很多的分险点，作为律师必须考虑到每一个分险点的存在，且要一一将其化解，最终达到我们诉讼的目的不辜负委托人的信任。